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個人轉租房屋的稅務處理

個人所得稅方面，近日，國家稅務總局下發的《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。文件還規定，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。文件對財產租賃所得個人所得稅前扣除次序作了調整：1.財產租賃過程中繳納的稅費；2.向出租方支付的租金；3.由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；4.稅法規定的費用扣除標準。

需要注意的是，根據財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，文件強調對“個人出租住房”減按10％的稅率征收個人所得稅，這與財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）規定并不矛盾。財稅〔2000〕125號文件規定“個人出租房屋”取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅，即個人將承租住房轉租取得的租金收入，也應減按10％的稅率征收個人所得稅。此外，符合規定的修繕費每月*6可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元的部分于次月按本原則繼續抵扣，直至扣完為止。個人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費標準后的余額為應納稅所得額。

營業稅及其附加方面，對個人取得的房屋轉租收入，國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》（國稅發〔1995〕76號）第五條規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業--租賃業”項目征收營業稅。同時按所在區域的征收率征收城建稅和教育費附加。在財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）中，對融資租賃行為是按照差額計征營業稅，但是對于房屋轉租行為是否也可以按差額征收營業稅，目前還沒有規定，所以仍需按全額繳納營業稅。

需要注意的是，根據財稅〔2008〕24號文件的規定，從2008年3月1日以后對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，其他房屋租賃仍按5%稅率征收營業稅。而且，根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，各省級稅務機關可在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區個人房屋租賃適用（營業稅）的起征點。如江西省的起征點是1000（含）元，納稅人的營業額未達到規定的營業稅起征點的，免征營業稅。納稅人營業額達到起征點的，應按營業額全額計算應納稅額。上述政策對轉租房屋的個人納稅人來說，同樣適用。

印花稅方面，按照《印花稅稅目稅率表》的規定，租賃房屋按千分之一貼花，稅額不足一元的按一元計算。根據財稅〔2008〕24號文件的規定，2008年3月1日前個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，按千分之一征收印花稅。2008年3月1日以后，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，其他房屋租賃合同仍按規定征收印花稅。上述政策對轉租房屋的個人納稅人來說，同樣適用。

房產稅方面，按照《房產稅暫行條例》的規定，房屋產權人出租房產的，依照房產租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。2008年3月1日以后，對個人出租住房，不區分用途均按4％的稅率征收房產稅。對于轉租行為是否要征收房產稅，到目前為止，國家還沒有政策明確。

城鎮土地使用稅方面，擁有房屋產權的個人，出租的房屋坐落在城鎮土地使用稅征收范圍內的，應按房屋占地（含出租的院落占地）面積，依適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮土地使用稅。國家稅務局《關于檢發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地字〔1988〕015號）規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅等。2008年3月1日以后，對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

例市民王先生轉租市區內的一套住房，于2009年12月1日取得11月份的轉租收入6000元，支付租金4395元（取得稅務發票），沒有修繕費用支出。當地規定租賃住房要按租金收入1％。繳納防洪保安資金。則轉租住房應繳納營業稅、城建稅、教育費附加合計為：6000x3%÷2x（1+7%+3%）=99（元），轉租住房應交防洪保安資金為：6000x1=6（元）。轉租住房不需要繳納房產稅，也免征印花稅。因此，轉租住房的納稅人，其個人所得稅的應納稅所得額為：6000-99-6-4395=1500（元），由于余額不足4000元，應減除800元，則應繳納個人所得稅為：（1500-800）x10%=70（元），王先生轉租住房總計應繳稅費為：99+6+70＝175（元）。

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