徐州正規(guī)會計(jì)培訓(xùn)

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房產(chǎn)稅籌劃方案例解

房產(chǎn)稅籌劃方案例解

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。本文通過案例對房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃，以幫助企業(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)。

一、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。與房屋不可分離的附屬設(shè)施，屬于房產(chǎn)。如果將除廠房、辦公用房以外的建筑物建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

案例1：甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物，總計(jì)工程造價(jià)10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價(jià)2億元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝100000x（1－30%）x1.2%＝840（萬元）。

方案二：將游泳池、停車場等都建成露天的，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)核算。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（100000－20000）x（1－30%）x1.2%＝672（萬元）。

由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅168萬元。

二、降低租金收入的納稅籌劃

房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)稅采用從租計(jì)征方式，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，按12%稅率計(jì)征。對于出租方的代收項(xiàng)目收入，應(yīng)當(dāng)與實(shí)際租金收入分開核算，分開簽訂合同，從而降低從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)。

案例2：甲公司擁有一寫字樓，配套設(shè)施齊全，對外出租。全年租金共3000萬元，其中含代收的物業(yè)管理費(fèi)300萬元，水電費(fèi)為500萬元。

方案一：甲公司與承租方簽訂租賃合同，租金為3000萬元。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝3000x12%＝360（萬元）。

方案二：將各項(xiàng)收入分別由各相關(guān)方簽訂合同，如物業(yè)管理費(fèi)由承租方與物業(yè)公司簽訂合同，水電費(fèi)按照承租人實(shí)際耗用的數(shù)量和規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算、代收代繳。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（3000－300－500）x12%＝264（萬元）。

由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅96萬元。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。在不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況下，可將企業(yè)設(shè)立在農(nóng)村，則可免繳房產(chǎn)稅。

案例3：甲公司欲投資建廠，房產(chǎn)原值為10000萬元。現(xiàn)有兩種方案可供選擇：一是建在市區(qū)，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%；二是建在農(nóng)村。假設(shè)該廠不論建在哪里都不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。

方案一：建在市區(qū)。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝10000x（1－30%）x1.2%＝84（萬元）。

方案二：建在農(nóng)村。免繳房產(chǎn)稅。

由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅84萬元。

四、計(jì)征方式選擇的納稅籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇計(jì)征方式，通過比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

案例4：甲企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫房，房產(chǎn)原值為2000萬元，企業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案：一是將閑置庫房出租收取租賃費(fèi)，年租金收入為200萬元；二是配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務(wù)，收取倉儲費(fèi)，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：采用出租方案。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝200x12%＝24（萬元）；應(yīng)納營業(yè)稅＝200x5%＝10（萬元）；應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加＝10x（7%＋3%）＝1（萬元）。共支出35萬元。

方案二：采用倉儲方案。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000x（1－30%）x1.2%＝16.8（萬元）；應(yīng)納營業(yè)稅＝200x5%＝10（萬元）；應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加＝10x（7%＋3%）＝1（萬元）；應(yīng)支付給保管人員2萬元。共支出29.8萬元。

由此可見，方案二比方案一少支出5.2萬元。

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