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房產開發企業完工產品銷售收入的確認

企業開發的產品只要符合已將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產權證明其中一個條件即視為已經完工產品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日確認收入的實現。

這里的“取得索取價款憑據（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉移）的當天。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款申辦轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品時按以下原則確認收入的實現。

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品時按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品時，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品時，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品時，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現。包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

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