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個人轉讓住房個人所得稅的稅務處理

根據《個人所得稅法》的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。財產轉讓所得為轉讓住房取得的收入，減除住房購置成本及購置過程中交納的相關稅費后的所得。

《財政部、國家稅務總局關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)規定，為鼓勵個人換購住房，以出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：

1.個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專戶存儲。

2.個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金，購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益)的，全部退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

3.個人出售現住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。現行個人所得稅法還規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

從2009年5月25日起，根據《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照20%的稅率繳納個人所得稅。但以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。

3.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

另根據《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121號)規定，通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。

《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應繳納的個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

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