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牛刀，為什么不是成本推高了房價

如果用普通商品的制造成本來看房價，絕對會陷入一個誤區，那就是，開發商沒有多少利潤。江西等開發商就向市民編制了一個房價成本的童話，其結果是，開發商不僅沒有暴利，甚至連一般的商品的正常利潤都沒有。

2009年7月23日，江西省住房和城鄉建設廳、監察廳聯合發出“關于建立健全房地產開發銷售信息公示制度”的通知，其中規定：9月1日起，房地產開發企業應在商品房銷售場所醒目位置和當地房地產行政主管部門網站上分別公示各項商品房開發銷售信息。其中包括，每平方米建筑面積商品住房平均成本，含土地使用權取得費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費用、銷售費用、其他費用、稅費等。

結果呢？肯定是很搞笑的，開發商在虧本賣樓。一般在市場不好的時候，開發商也不可能虧本賣樓，更何況2009年是多么火爆的市場，全國房價連續7個月大漲，怎么可能虧本呢？要開發商虧本賣樓，只有一個前提，那就是房價泡沫破滅。否則，在中國房地產官商勾結如此嚴重的時候，開發商怎么可能去虧本？

新華社報道說，8月31日，南昌市65個在售樓盤率先公示了相關信息。目前已有約百家樓盤公布了成本價。然而，令人們感到奇怪的是，根據公示信息，有約兩成的樓盤在“虧本銷售”，其公示的房價成本高于累計成交均價，讓老百姓有些“霧里看花”。 據南昌市樓盤公示的信息顯示，出現價格“虧損”的樓盤約兩成，既有剛剛開盤不久的新樓盤，也有開發時間前后長達八年、即將售罄的老樓盤，而且不乏總建筑面積達幾十萬平方米的大型樓盤。恒茂國際華城、玉河明珠、豐和新城、萬科四季花城等樓盤，成本價均高過累計成交均價。

位于市中心的恒茂國際華城公示的信息顯示，累計成交均價為5803元，成本價為8778元。平均每平方米虧本近3000元；位于南昌市重點開發新城區紅谷灘的樓盤香域尚城，公布的成本價為5148元，累計成交均價3899元，平均每平方米虧1000元以上。信息顯示，開發商的利潤水平多在10%至20%之間；土地成本約占總成本的20%至30%，稅費成本約占開發成本的10%。似乎與外界盛傳的房價暴利不太相符。

很顯然，不是新華社記者不明白，而是為了宣傳的需要，政府、開發商和媒體一起來忽悠市民。潛臺詞是：你看開發商根本沒暴利，房價不可能降了，大家趕緊買吧。初看起來，也有道理，用普通商品生產成本來類比住宅房價成本，偷換了概念，犯了邏輯錯誤。房價*5的成本，不是老百姓想象中的地價成本、建安成本和稅費成本，而是資金成本，而資金成本恰恰是老百姓無法算清的。

說房價*5的成本是資金成本，很多人會說，你去看看上市公司的財務報表，財務成本不是很高啊。不是很高說對了，中國現在是低利率時代，僅看銀行利息成本肯定不高。但是，中國房地產從他*9錘的響起，就注定了是一個金融工具，不僅資金成本低廉，而且杠桿效應高達5.5倍，很多生產過程中的許多環節，都有辦法可以從銀行套取資金。

1993年以來，開發商自有資金比例一直是35%。什么意思呢？說白一點，開發商有35萬可以在銀行貸款65萬，大約不到兩倍的杠桿效應。此外，住宅用地不能抵押貸款，2008年國務院重申了這項規定，被稱為房地產的“限貸令”；銀監會也重申對房地產貸款嚴格限制，不符合規定的不能放貸；證監會也有限制房地產公司上市的相關規定。這樣，對降低銀行風險，遏制房價泡沫起到了積極的作用。

然而，2009年元月，國務院常務會議取消了所有限制，明確規定，開發商自有資金比例可以下調到20%，普通住宅下調到15%。這是什么概念呢？讓我們來看看，開發商有15萬元，可以在銀行貸款85萬元，一下將杠桿效應從不到兩倍放大到5.5倍。這樣導致的市場實際情況是，在房價上漲時期，開發商自有資金1000萬往往盈利水準達到一個億。試問，什么行業有如此暴利？你去給開發商算土地成本、建安成本、稅費成本有什么意義呢？這樣算成本只能起到一個作用，就是胡弄老百姓。

不僅如此，開發商在開發過程中，在政府相關政策配合下，還不斷可以從銀行套取資金。比方說，拿到土地后，用土地重新評估的價值抵押貸款；拿到預售許可證后，用假按揭的手法從銀行套取資金等等。再加上土地兩年沒有開發由政府收回，也成了一紙空文，容積率可以買通政府官員隨意改動，建筑質量驗收標準一再降低......這種在地方政府壟斷下的房地產市場,不僅充斥著掠奪、欺詐和暴利，也充滿了腐敗。

所以，成本推高房價只是開發商放的一個煙幕彈，是無論如何算不清的。房價是地方政府、開發商、媒體和一些專家共同開動中國的媒體機器，一起唱漲的。所謂成本，只是利益集團內部分贓不勻而引發的相互攻邗，其目的是統一立場，共同掠奪普通百姓。

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