出納實賬培訓班

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房地產開發項目投資與成本費用

房地產開發項目投資與成本費用的相關概念

(一)房地產開發項目投資特點

三種經營模式：出售、出租和自主經營。

(二)房地產開發項目總投資

房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。

1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等

2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。

三)開發產品成本

開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。

而在核算上又可劃分為：開發直接費(包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費)和開發間接費(包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等)。亦可開發成本和開發費用進行分類。

開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。

開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。

例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產(會所)5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時(預計38年后)一次收回。則開發項目總投資構成所示：

如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(會所)的5,000萬元和經營資金150萬元。

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