青島房地產會計培訓

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房產贈送除了繳個稅還繳哪些稅

近日，財政部、國家稅務總局下發了《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)，就個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題進行了明確。《通知》規定，以下三種情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。除上述規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%.那么，除個人所得稅外，個人無償贈送房產還涉及哪些稅種?有關專家解釋，個人無償贈送房產，出贈方涉及的稅種還有營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅;受贈方涉及的稅種有契稅和印花稅等。

出贈方需繳納營業稅《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號)規定，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況。

新《營業稅暫行條例》及實施細則規定，有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，為營業稅應稅行為，這里的有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益，這是一般的原則性規定，但對個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的行為，作為“特案規定”納入了視同銷售范圍。《營業稅暫行條例實施細則》第五條*9款規定，單位或者個人將不動產無償贈送其他單位或者個人應當視同發生應稅行為繳納銷售不動產營業稅。其計稅依據是，《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定，納稅人有上述視同發生應稅行為而無營業額或價格明顯偏低并無正當理由的，由稅務機關進行核定征收營業稅。

要注意的是，此前《國家稅務總局關于印發營業稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發〔1995〕156號)中曾規定，只有單位無償贈送不動產的行為才視同銷售不動產征收營業稅，對個人無償贈送不動產不征收營業稅。而按照2009年1月1日起施行的新《營業稅暫行條例》及實施細則，個人無償向他人贈送房產，出贈方也要繳納營業稅了。

還有，《財政部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2008〕174號)*9條規定，自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。由于新營業稅對個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的行為，作為“特案規定”納入了視同銷售范圍，因此，財稅〔2008〕174號文件也適用個人無償贈送房產行為。

另外，由于城建稅、教育費附加的計稅依據為納稅人實際繳納的增值稅、消費稅和營業稅稅額，因此，個人無償贈送房產計算繳納營業稅同時，出贈方也要計算繳納相應的城建稅、教育費附加。

受贈方需繳納契稅《契稅暫行條例》*9條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。可見，個人無償贈送房產，受贈方需要計算繳納契稅。但是，需要注意的是，土地使用權贈與、房屋贈與契稅的計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。另外，《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函[2004]1036號)規定，《繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

雙方都需繳納印花稅《印花稅暫行條例》第二條規定，產權轉移書據屬于印花稅應納稅憑證。《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定，條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人無償贈送房產，出、受贈雙方都需要按0.05%稅率計算繳納印花稅。

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