太原恒企會(huì)計(jì)培訓(xùn)學(xué)校

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房屋出租巧找節(jié)稅點(diǎn)

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅。為獲取更大收益，把閑置房產(chǎn)租賃出去，需進(jìn)行稅收籌劃

巧用稅率

《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，個(gè)人出租房屋，用于生產(chǎn)經(jīng)營的按租金收入12%繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人將住房出租，且出租后房屋仍用于居住，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

例：劉先生把沿街房屋上下兩層作商店出租，合同規(guī)定每年取得租金10萬元，劉先生應(yīng)納房產(chǎn)稅100000x12%=12000元。劉先生的房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營。如果他與承租方簽訂兩份租賃合同，樓上按每月2000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營使用，年租金7.6萬元，兩部分合計(jì)收入10萬元。樓上住房每年收入2.4萬元，房產(chǎn)稅率按4%計(jì)算，每年繳納房產(chǎn)稅960元（24000x4%）；樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅76000x12%=9120元，兩項(xiàng)合計(jì)10080元，比不分用途租賃節(jié)稅12000-10080=1920元。

巧用計(jì)稅方式

《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)繳。房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)繳的，稅率為12%。稅法又規(guī)定，用于自己居住的房屋可免繳房產(chǎn)稅，用于自己經(jīng)營辦公的按房價(jià)減掉10%-30%的余值計(jì)征；用于租賃的，按租金收入計(jì)征，租金不得低于同幢物業(yè)或同類型房屋租金的單價(jià)。

例：私營企業(yè)主王先生購買三室一廳作為辦公用房，建筑面積164.61平方米，價(jià)值121萬元。按稅法規(guī)定，年交房產(chǎn)稅10164元[減除率按30%，則應(yīng)納房產(chǎn)稅為1210000x（1-0.3）x1.2％=10164元]。

如果他與自己的私營企業(yè)簽定房屋租賃協(xié)議，每月租金按市場行情2000元，則每年應(yīng)納房產(chǎn)稅為2880元（2000x0.12x12），但同時(shí)需交營業(yè)稅、城建稅、教育附加=2000x3%x12x（1% 7% 4%）=799.2元；個(gè)人所得稅=2000-1200-2000x12%-2000x3%x（1% 7% 4%）x5%x12=296.04元，合計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)2880 799.2 296.04=3975.24元。比上述計(jì)算少納稅6188.76元（10164-3975.24=6188.76）。

巧用費(fèi)用扣除

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》規(guī)定，依次扣除費(fèi)用的順序明確為： ①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；②由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；③稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。其中，修繕費(fèi)用扣除依據(jù)國稅總局關(guān)于《征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定》，能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用以每次800元為限，一次扣除不完，準(zhǔn)予下次繼續(xù)扣除，直至扣完。

房屋出租要負(fù)擔(dān)一定的房屋維修保養(yǎng)費(fèi)用。租金多少為好？一般講，年租金所帶來個(gè)人所得稅邊際稅率的變化，應(yīng)以不超過個(gè)人所得稅的邊際稅率為好。應(yīng)充分利用個(gè)人所得稅稅前扣除規(guī)定，多扣除些費(fèi)用，縮小稅基，減輕納稅負(fù)擔(dān)。尤其當(dāng)納稅人所得適用超額累進(jìn)稅率時(shí)，如果縮小稅基，其所得適用的*6邊際稅率和實(shí)際稅負(fù)就可能下降。

例：吳先生出租住房，若不裝修，年租金為10萬元，應(yīng)納個(gè)人所得稅[100000x（1%-20%）]x20%=16000元（不考慮其他稅費(fèi)），凈收益100000-16000=84000元。如果先進(jìn)行裝修，支出2萬元，年租金為13萬元，那么應(yīng)納個(gè)人所得稅[130000x（1%-20%）-800x12]x20%=18880元（不考慮其他稅費(fèi)），凈收益為130000-20000-18880=91120元，兩者相差91120-84000=7120元。

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