婁底會計證培訓班

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房地產公司對新會計準則的解讀

利好地產公司

由于新會計準則進一步向國際會計準則靠攏，使企業的會計數據更加準確地反映實際經營情況，信息披露行為更加規范和透明，從制度上限制了此前部分上市公司通過會計處理變動任意人為操縱利潤的現象。

其中，新會計準則對上市公司凈利潤可能直接產生影響的主要內容，涉及投資性房地產價值重估損益、資產減值，等等。因此，受影響*5的行業和公司包括：金融業、房地產企業、石油企業、擁有大型在建項目外債融資的公司等。

對于房地產上市公司而言，新會計準則要求將已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權，企業擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產，根據新準則的規定進行處理。

按照新會計準則的規定，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后繼計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。企業采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這對所有擁有投資性房地產企業的當期收入確認產生影響。

近年來，在房地產資產大幅增值的背景下，大多數投資性物業的賬面凈值相對于市場價值已明顯低估。采用公允價值將對投資性物業比重較大的公司，其凈資產賬面值和當期利潤得到較大提升。

此前，從謹慎性原則出發，會計報表采用的都是市價和成本“孰低法”。例如，投資房地產，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“孰低法”，只要房地產不轉讓，賬面上仍只能是1億元；而新會計準則將按“公允價值”計算，即市價真的升值到2億元，這塊房地產投資便可調整到2億元。

然而，新會計準則并沒有對價值重估帶來的當期損益的稅收安排做出明確解釋。如果按現行的評估增值會計處理方式，盡管凈資產增加的一部分只是形成遞延稅，不影響當期應計稅款。但是，由于企業采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，使得企業利潤提前實現了，相應的企業所得稅也增加了，惡化了企業的現金流。因此，在新準則沒有強制性規定的情況下，大多數房地產企業通常不會采用公允價值模式計提其投資性潛在收益。

獲益程度有別

金地集團2007年實現主營業務收入74.9億元，與按新會計準則調整后的上年同期數相比，增長110%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為9.6億元，增長103%。

但與市場此前的預期相反，金地集團對投資性房地產項目的計量并未采用新會計準則中的公允價值法，而是沿襲了成本計量法。

“新會計準則在引入公允價值模式的同時，也提供了成本模式。成本模式要求計提折舊或進行攤銷，與現行核算方法并無本質區別，上市公司可以二者選一，金地集團出于謹慎原則可以理解。”一地產行業分析師表示。

兩地上市的北辰實業A股和H股年報則對投資性房地產采用了不同的計量模式，前者報表采用成本模式，后者報表采用公允價值模式。

兩種計量模式對凈利潤的影響體現在兩塊。其一，是否計提折舊或攤銷。北辰實業境內外會計準則差異調節表顯示，因為不對投資性房地產計提折舊，其H股報表凈利潤較A股增加3460.5萬元。其二，是否將公允價值變動部分計入損益。

在公允價值計量模式下，投資性房地產不提折舊或攤銷，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。數據顯示，由于確認了投資性房地產公允價值變動損益，北辰實業H股報表凈利潤較A股增加1139萬元。北辰實業A股報表凈利潤為46183萬元，上述兩塊共增加4599.5萬元，增幅不到10%。

由于境內外準則差異對凈資產的影響是多年累積的結果，所以，兩種計量模式對北辰實業凈資產的影響數額要大一些。北辰實業兩張報表凈資產因該因素造成的差異為12.18億元，H股報表較A股報表增加14%左右。

業內人士認為，投資性房地產領域在公允價值的計量問題上，新會計準則與國際財務報告準則的相關規定仍存在不同之處。前者確定的標準更為嚴格，要求公司應從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格等相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計，不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。

而經過資產重組的萊茵置業則成為新會計準則的一大受益者，但其受益的并非投資性房產，而是合并報表。

2007年底，萊茵置業向大股東萊茵達集團定向增發1.3億股股份，購買了萊茵達集團所持有的南通萊茵達等資產。收購完成后，萊茵達集團持股由此前的28.14%增至65.93%，借此，萊茵達集團實現了房地產業務的整體上市。按照新會計準則，萊茵置業此次從大股東處購買的資產，2007年度財務報表將被納入合并報表范圍內。

1月18日，萊茵置業發布業績預增公告稱，由于納入合并報表公司數增加，致使2007年度凈利潤較上年度有較大幅度的增長，預計增幅約800%，從而一舉扭轉了2007年前三季度累計虧損112.17萬元的局面。

新估值體系建立

業內人士認為，在A股市場目前從事投資性地產經營的上市公司中，股價較之賬面溢價極為有限。而實際上，部分公司資產大多取自于上世紀90年代，公允價較之賬面的成本價，甚至已有高達3~5倍以上的增長。新會計準則出臺，將凸顯這部分公司的投資價值。

“新會計準則的出臺，意味著投資性地產股的估值標準面臨挑戰，股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。

原來市場普遍認同的市盈率法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，從而失去參考意義。”分析師表示。

上述分析師認為，公允價值波動計入當年損益，意味著上市公司的利潤將會巨幅波動，一改租金收益的一貫穩定性。即便公允價值僅出現5%左右的小幅波動，就意味著損益可能出現成倍的或正或負的變化，投資性地產股的估值標準面臨挑戰。

會計標準的國際化，必然導致地產股估值標準的國際化接軌。即股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產溢價，以及良好現金流的公司，將具有很好的投資價值。

但也有業內人士認為，新會計準則并沒有改變公司本身質地，對于上市公司來說，新會計準則只是將過去企業隱性的東西在報表中顯現出來，使報表更國際化、更合理，對公司經營本身沒有實質性影響。因此，金地集團等地產上市公司也對新會計準則的使用頗為謹慎。

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