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詳細分析一下物業管理企業會計核算

物業管理是指對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務實施社會化、專業化的管理活動。物業管理企業是指為物業產權人、使用人提供社會化、專業化、市場化、規范化百勺服務與管理的經營企業。物業管理企業是隨著房地產開發行業的不斷發展而產生的新興行業，是房地產開發企業在經營管理領域的延伸，是市場經濟模式下的經營型管理企業。

一、物業管理企業的經營方式

物業管理企業的經營十分廣泛，一般涉及基建、施工、房地產、餐飲、商業、維修、養護、服務等領域。目前，物業管理企業的業務范圍和管理模式都尚未固定，還要隨著市場經濟的發展實踐而不斷完善。一般認為，物業管理企業的管理模式有管理型物業管理模式和綜合性物業管理模式兩種，業務范圍有委托服務業務和自主經營業務兩種。

1.管理型物業管理模式

管理型物業管理模式是指物業管理企業接受物業產權人的委托，對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業化、規范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業管理企業主要經營的是委托服務業務，一般不具備物業市場自主經營和開發的權力。物業管理企業的全部經營活動僅僅是滿足其生存的需要，目的是實現簡單社會再生產。

2.綜合性物業管理模式

綜合性物業管理模式是指物業管理企業接受物業產權人的委托，為物業產權人、使用人提供社會化、專業化、市場化、規范化的服務與管理。在這種管理模式下，物業管理企業不僅對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務提供專業化、規范化的服務與管理，而且還對受托物業的其他經濟資源按照社會和市場需要進行整體開發和自主經營。物業管理企業不僅要提高生存能力，還要擴大企業規模，為物業產權人創造*5的經濟效益，為物業使用人提供更優質的服務。

二、物業管理企業會計核算的特點

由于物業管理企業是從房地產開發企業發展出來的一個新興的行業，其會計核算主要依據《房地產開發企業會計制度》，在此基礎上按照《企業會計制度》、《物業管理企業財務管理規定》、《物業管理企業會計核算補充規定(試行)》的規定，進行會計核算。

物業管理企業接受物業產權人的委托，對居住小區房屋建筑物及其附屬設施設備等公用財產及公共事務進行管理時，應根據不同情況分別進行會計處理：物業產權人作為投資的資產，借記“固定資產”等科目，貸記“實收資本”科目;業主委員會或者物業產權人、使用人委托代管的資產，應根據委托協議建立“委托管理資產會計備查賬簿”，詳細登記物業產權人委托的財產數量、金額等內容。

物業管理企業收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，借記“現金”或“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。收到代管基金的銀行存款利息時，經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，借記“銀行存款”科目，貸記“代管基金”科目。本企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的，實際發生工程支出時，借記“在建工程--物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品或庫存材料”等科目;工程完工，經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收，借記“代管基金”科目，貸記“主營業務收入--物業大修收入”科目;同時，結轉完工工程成本時，借記“主營業務成本--物業大修成本”科目，貸記“在建工程--物業工程”科目。外單位承接大修、更新、改造工程的，工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時，借記“代管基金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業有償使用產權屬于全體業主的商業用房和共用設施設備，支付各種使用費用時，應按受益對象，借記“主營業務成本”、“管理費用”等科目，貸記“代管基金”科目。

物業管理企業從事物業管理和其他經營活動取得各項收入時，借記“銀行存款”、“現金”、“應收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”、“其他業務收入”科目及“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等明細科目。在每個會計期間結束時，應按稅法規定計算應納稅金，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金”、“其他應交款”等科目;交納稅金時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業從事物業管理活動，為業主委員會或者物業產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發生的各項支出，按照國家規定計人成本、費用。在物業管理活動中發生的直接人工費、直接材料費和間接費用等，應借記“營業成本”、“營業間接費用”等科目，貸記“應付工資”、“庫存商品”等科目;計入“營業間接費用”科目的間接費用，期末應采取一定的分配方法，計入“營業成本”科目。在管理和服務過程中發生的各種期間費用，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”、“庫存商品”、“應付工資”等科目。

物業管理企業應于每個會計期間結束時進行財務成果核算，將各項收入結轉到本年利潤，借記“主營業務收入”、“其他業務收入”、“投資收益”、“營業外收入”等科目，貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤，借記“本年利潤”科目，貸記“主營業務成本”、“主營業務稅金及附加”、“營業成本”、“其他業務支出”、“管理費用”、“財務費用”、“營業外支出”等科目。計算出會計期間的利潤總額，計算出應納所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金”科目;結轉所得稅時，借記“本年利潤”科目，貸記“所得稅”科目;交納所得稅時，借記“應交稅金”科目，貸記“銀行存款”科目。

物業管理企業應于每個會計期間結束時，根據會計賬簿記錄編制財務會計報告。財務會計報告應報送業主委員會、物業產權人及其他有關部門。

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