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怎樣合理規避房屋出租稅收

某商業企業李經理反映他們企業的稅負太重。他們公司有很多庫房，現在公司自己的業務逐步向零庫存發展，他們的庫房大量閑置。近年來，部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃過程的稅負高達17.5%，企業負擔過重，有什么辦法能夠節省點稅款？

李經理反映的問題具有一定的代表性。現在我國正處在產業、產品結構調整時期，社會資源不斷地進行優化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，是值得研究的課題。

要降低稅負，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內，出租方將房屋的使用權讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉儲是指在約定的時間內，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。不同的經營行為適用不同的稅收政策法規，這就為稅收籌劃提供了可能。

《營業稅暫行條例》第二條規定：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，適用稅率相同，均為5%；《房產稅暫行條例》及有關政策法規規定：租賃業與倉儲業的計稅方法不同。房產自用的，其房產稅依照房產余值1.2%計算繳納，即：應納稅額＝房產原值x（1－30%）x1.2%（注：房產原值的扣除比例各省、市、自治區可能略有不同）；房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納，即：應納稅額＝租金收入金額x12%。由于房產稅計稅公式的不同，必然導致應納稅額的差異，這就預示了稅收籌劃的機會。

以李經理的公司為例，用于出租的庫房有三棟，其房產原值為1600萬元，年租金收入為300萬元。租金收入應納稅額合計為52.5萬元。其中：應納營業稅＝300x5%＝15（萬元）；應納房產稅＝300x12%＝36（萬元）。應納城建稅、教育費附加＝15x（7%＋3%）＝1.5（萬元）。

現對該公司的上述經營活動進行稅收籌劃。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進行友好協商，繼續利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務。假設提供倉儲服務的收入約為300萬元，收入不變，其應納稅額為29.94萬元。其中：應納營業稅＝300x5%＝15（萬元）；應納房產稅＝1600x（1－30%）x1.2%＝13.44（萬元）；應納城建稅、教育費附加＝15x（7%＋3%）＝1.5（萬元）。合計應納稅額為29.94萬元。

兩項比較，可以看出，庫房倉儲比房屋租賃每年節稅22.56萬元，即使考慮到出租變為倉儲后，須增加保管人員，需要支付一定費用，但扣除保管人員的工資費用、辦公費用仍可以節余十多萬元。長此以往，則效果更好。此次稅收籌劃活動既滿足了稅收法規的要求，又滿足了客戶的需要，同時又達到了節稅的目的。

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