廈門市會計(jì)培訓(xùn)

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商品房銷售會計(jì)處理案例分析

商品房包括商品房現(xiàn)房和商品房預(yù)售房。商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售涉及房屋所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的變更，如何進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)及會計(jì)處理?

商品房銷售的稅務(wù)處理

營業(yè)稅：按照營業(yè)稅暫行條例和營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為向不動產(chǎn)購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

土地增值稅：依據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及經(jīng)濟(jì)利益。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額有兩種計(jì)算方法。一是計(jì)算扣除，適用于新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓并且房地產(chǎn)成交價(jià)格正常的、提供扣除項(xiàng)目金額屬實(shí)的;二是納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入：(一)出售舊房及建筑物的;(二)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;(三)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房對外出售收入，應(yīng)根據(jù)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例征收企業(yè)所得稅。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下：

1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4000萬元;

2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;

3.開發(fā)成本1500萬元;

4.計(jì)算得出能夠稅前扣除的開發(fā)費(fèi)用250萬元。

計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：

(1)應(yīng)繳納營業(yè)稅=4000x5%=200(萬元)。

(2)應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=200x7%=14(萬元)。

(3)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=200x3%=6(萬元)。

(4)應(yīng)繳納印花稅=4000x0.5=2(萬元)，計(jì)入管理費(fèi)用。

(5)應(yīng)繳納土地增值稅：

①扣除項(xiàng)目金額=800+1500+250+220+(800+1500)x20%=3230(萬元)。

②增值額=4000-3230=770(萬元)。

③增值率=770÷3230x100%≈24%.

④應(yīng)繳納土地增值稅=770x30%-3230x0=231(萬元)。

(6)應(yīng)繳企業(yè)所得稅：

①應(yīng)納稅所得額=4000-800-1500-250-220-231=999(萬元)。

②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=999x25%=249.75(萬元)

會計(jì)處理(單位：萬元)：

(1)取得銷售款項(xiàng)

借：銀行存款(預(yù)收賬款) 4000

貸：主營業(yè)務(wù)收入 4000

(2)計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)

借：營業(yè)稅金及附加 451

所得稅 249.75

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營業(yè)稅 200

--應(yīng)交土地增值稅 231

--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 14

--應(yīng)交教育費(fèi)附加 6

--應(yīng)交所得稅 249.75

(3)將收入類科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”

借：主營業(yè)務(wù)收入 4000

貸：本年利潤 4000

(4)將所有支出科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”

借：本年利潤 3001

貸：營業(yè)稅金附加 451

主營業(yè)務(wù)成本 2300

管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 250

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外出售相關(guān)稅費(fèi)及會計(jì)處理與上述相同，所不同的是，在土地增值稅扣除項(xiàng)目計(jì)算中不得加計(jì)扣除。

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