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房地產行業稅務稽查

偷稅方法匯總及需要重點關注的風險點

一、營業稅

偷稅方法匯總

（一）取得商品房銷售收入長期掛“預收賬款”，或“應付賬款”“其他應付賬款”等科目，不按規定申報繳納營業稅。

這是近年來對房地產開發企業稅收檢查工作中發現的主要問題主要分4種情況說明。

【案例一】：濟南市地稅局2001年查處的某房地產開發公司涉稅案。將預收的售房款10460萬元，以集團公司或其他單位往來款的名義記入“應付賬款--xx單位”科目，少申報繳納營業稅稅款523萬元。

【案例二】：青島市某有經貿經營權的房地產企業,將商品房售于某企業,價值2000萬元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同,將收取的購房款暫以預收材料訂金的形式列“應付賬款”科目，偷逃稅款。

延遲收入的入賬時間。一是開發公司所屬的售樓中心，房地產公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財務入賬外，其他收入沉淀在售樓中心,存在隱匿收入偷漏稅收的問題；二是對房地產企業采取委托其他單位銷售房屋的，應重點檢查房地產項目的預售款或銷售款是否長期掛在受托方賬戶或轉移挪作他用,三是檢查是否存在以總收入扣除代銷、包銷手續費以后的差價作為營業稅計稅依據等問題。

（二）向購房者收取的住房按揭貸款收入，記入“短期借款”、“其他應付賬款”科目，不申報納稅。

（1）銀行按揭的步驟

目前，在房地產銷售過程中大多采用購房者向銀行按揭的方式，*9步簽合同，交首付款；第二步向銀行辦理按揭手續；第三銀行按揭款到賬并核算。

（3）逃稅方法

部分企業為了達到延期繳納稅款的目的，不按會計制度規定將銀行按揭購房款轉入“經營收入”或“預收賬款”科目申報繳納有關稅金，【主要以下三種情況】：

*9種情況：將有關的收入以“銀行貸款”的名義轉入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉賬，給人造成貸款的假象，比較隱蔽。

第三種情況：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉入“短期借款”或“其他應付款”科目長期掛賬不申報納稅。

（三）價外收費和代收費用不按規定合并收入申報繳納營業稅

隨著人們生活質量和要求的不斷提高，房地產開發企業對開發建設的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、有線電視、管道煤氣、集中供熱、防盜門（網）安裝等；房地產開發商大都將此作為提高商品房身價，檔次的標志；是營銷策劃的一種促銷手段，公用事業部門為了提高經濟效益等原因，常要以開發商的名義辦理一切開戶手續。

（2）費用收取方式。為了達到少繳稅款的目的，大部分房地產公司均采取在房價以外單獨計價的方式，一是自收；二是委托其下屬的建筑公司、物業公司等單位收取，代理結算。

（3）會計處理方法

一是有的企業將隨同房價一起收取的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費、集中供熱熱源及管網建設費等全部轉入“其他應付（收）款-代收代墊費用”科目內，與相關支出項目相互沖銷；

二是將相關支出記入工程施工成本，收取的上述費用直接沖減開發成本；

三是委托其下屬的建筑公司、物業公司等單位收取，代理結算，收支節余長期掛賬，形成內部往來。

（四）取得以房頂債等非貨幣性經濟利益不按規定結轉經營收入，申報繳納稅款（視同銷售問題）。

*9種情況：是以商品房坐抵施工勞務，共同偷逃稅行為（相當于施工企業與開發企業聯合建房開發形式）。房地產開發公司把部分商品房的銷（預）售權委托給建安施工企業，或者是開發公司買房，建筑公司負責收款，收了房款再直接支付外欠建筑材料款，相互不作賬務處理，從而使開發、施工雙方都達到偷逃稅目的。這種偷逃稅手段主要房地產公司利用主管稅務機關對其開發項目資料掌握不完整和有關部門辦理房屋產權證明不需要發票的漏洞。

第二種情況：由于房地產開發工期長，資金需求大，產品銷售資金回籠慢，確因無力支付工程款等原因，部分房地產公司采取商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費等開發費用，賬務處理方面房地產公司一般是將“應付賬款--xx單位”與“開發成本”科目對沖。

第三種情況：以轉移債務的形式取得收益（以非房地產公司基本建設投資為主，房地產公司一般屬項目開發不成功）

【案例-】：濟南虹泰公司轉讓在建項目，未按規定繳納營業稅274萬元、城建稅19萬元、教育費附加8萬元、企業所得稅431萬元。

2000年1月，虹泰公司與機電城簽訂土地租賃協議，計劃利用原機電城的立項報告籌建“在建項目”，并分別與中鐵十四局、中鐵建廠局二處、省建設建工集團公司、四建集團公司等施工企業簽訂施工協議。截止2001年12月已完成“在建項目”投資46073095.64元，其中：前期費用 2450386.62元、土建完工量43622709.02元。2001年12月以另一公司的名義與省商業集團簽訂聯營協議，約定雙方以現金入股的方式成立物流公司，繼續籌資開發建設“在建項目”工程。對虹泰公司“在建項目”的前期投入費用由銀座物流公司支付，其中：前期開發費雙方約定為2000萬元、應付未付的工程款“由聯營公司按審計結果并經雙方協商一致后據實支付給圣洋水產公司”，協議生效后，物流公司又分別與原施工單位簽訂施工協議，并承諾支付原公司的應付未付工程款。

第四種情況：拆遷償還面積不按規定申報繳納營業稅

房地產開發企業在開發商品房過程中，應對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還），在具體辦理“安置”或“償還”時，根據被拆遷房屋的所有權性質不同，分別實行產權調換，按質作價互找差價；或作價補償；或產權調換、作價補償相結合等方法。按照現行稅收政策規定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，應按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對收取還建房的差價款、超安費等應合并經營收入計征營業稅。經檢查發現，目前房地產公司對對償還面積與拆遷面積相等的部分絕大部分不申報納稅，對收取的還建房屋差價款、超安費等有的直接沖減開發成本，有的長期掛往來科目不申報繳納營業稅和企業界所得稅。（從事舊城改造、城鄉結合部）

【案例】：某房地產公司1995-2001年在辦理新建小區、舊城改造時，對規劃區內原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止 2001年末，安置拆遷戶18.9萬平方米，其中：償還拆遷面積17萬平方米，同類房屋成本價為461.23元/平方米，總成本為7875萬元;收取的產權調換差價收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減“開發成本”、1529萬元列往來科目；收取超面積安置費231萬元直接沖減開發成本，根據國稅函發{1995}549號文件規定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋成本價核定計征營業稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分、收取的產權調換收入、超面積安置費，應分別按照同類住宅房屋成本價和實際收取的收入征收“轉讓、銷售不動產”營業稅，應繳營業稅516.7萬元，未申報繳納。

第五種情況：捐贈、職工福利、公司領導層分配住房等未按視同銷售計提稅金。

（五）隱匿經營收入偷逃稅款（多行開戶、或者利用個人儲蓄存款賬戶、發票管理等）

隱匿經營收入是房地產公司最常用的偷逃稅一種手段，采取的方法有以下三種情況：

*9種情況：一個公司設置兩套賬、賬外賬（也稱小金庫），也有的企業采用一個開發項目一套賬、或設立多個二級獨立核算單位（有的注冊登記負責人營業執照但不辦理稅務登記，有的是內設職能部門），單個項目經營賬簿、或非獨立核算單位的經營賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經營收入；

第二種情況：將收取的售房款直接轉入關聯單位。

第三種情況：將不需要辦理房地產證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設施對外出售不計收入。

（六）利用合作建房、聯合開發減少納稅環節偷逃稅款

營業稅需要重點關注的風險點

w1.開發商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

w2.收取廣告位使用費是否按規定繳納營業稅。

w3.房地產開發企業采用免租的經營策略出租時納稅是否正確。

w4.以不動產、土地使用權投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業”申報營業稅。

w5.采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。

w6.在銷售不動產過程中收取的價外費用如天然氣（煤氣）管道開戶費、有線電視開戶費等有否申報納稅。

w7.開發商轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將折扣額另開發票的，是否從營業額中減除。

w8.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業額中申報納稅。

w9.納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。

w10.銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。

w11.以房換地的，是否視同銷售不動產申報納稅。

w12.以房產作為利潤分配給合作各方，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。

w13.將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，有否視同銷售不動產或轉讓無形資產申報納稅。

w14.以房產補償給拆遷戶的，是否按規定申報繳納計征營業稅。補償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業稅；補償面積超過拆遷面積的部分，按實際取得的價款征稅。

w15.單位將不動產無償贈與他人有否視同銷售不動產申報納稅。

w16.采用“還本”方式銷售商品房時，有無扣除“還本”支出后再申報納稅的錯誤現象。

w17.以“購房回租”形式銷售房屋是否申報納稅

w18.納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款，有無分別按照“銷售不動產”和“建筑業”納稅的錯誤現象。

19.查看售房代理協議，審查委托、銷售雙方是否履行協議并及時結轉收入。

w20.收取的炒“樓花”者的房產更名費是否作為收入申報納稅。

w21.企業現售房收取的房款在直接記入“主營業務收入”科目的同時是否申報納稅。

22.房地產開發企業一般不適用財稅字[2003]16號文第二十條：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。”

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