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造價師《案例分析》章節考點精講：第一章第一節

第一章建設項目財務評價

第一節 估算項目的投資總額

一、 投資估算的內容

投資估算的費用內容根據分析角度的不同，可有不同的劃分。

(1) 從體現建設項目投資規模的角度，投資估算可分為固定資產投資估算和鋪底流動資金估算。

其中固定資產投資估算的費用內容又包括建筑安裝工程費用、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息以及固定資產投資方向調節稅(已暫停征收)等。

流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。它是伴隨著固定資產投資而發生的長期占用的流動資產投資，流動資金;流動資產-流動負債。其中，流動資產主要考慮現金、應收賬款和存貨;流動負債主要考慮應付賬款。因此，流動資金的概念，實際上就是財務中的營運資金。

(2)從體現資金的時間價值的角度，可將投資估算分為靜態投資和動態投資兩項。

靜態投資是指不考慮資金的時間價值的投資部分，一般包括建筑安裝工程費用、設備及工器具購置費、工程建設其他費用中靜態部分(不涉及時間變化因素的部分)，以及預備費里的基本預備費(不是全部的預備費不包括預備費里的漲價預備費)等。

動態投資包括工程建設其他投資中涉及價格、利率等時間動態因素的部分，如預備費里的漲價預備費，建設期貸款利息以及固定資產投資方向調節稅。

二、投資估算的編制方法

投資估算的編制一般分為靜態投資估算的編制、動態投資估算的編制和鋪底流動資金估算的編制。

(一)靜態投資估算的編制

靜態投資估算的編制方法主要有：

1.單位生產能力估算法

依據調查的統計資料，利用相近規模的單位生產能力投資乘以建設規模，即得擬建項目投資。其計算公式為：

擬建項目投資額=(已建類似項目的投資額/已建類似項目的生產能力)*擬建項目的生產能力*綜合調整系數

綜合調整系數：不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調整系數。

這種方法把項目的建設投資與其生產能力的關系視為簡單的線性關系，估算結果精確度較差。由于在實際工作中不易找到與擬建項目完全類似的項目，通常是把項目按其下屬的車間、設施和裝置進行分解，分別套用類似車間、設施和裝置的單位生產能力投資指標計算，然后加總求得項目總投資?；蚋鶕M建項目的規模和建設條件，將投資進行適當調整后估算項目的投資額。這種方法主要用于新建項目或裝置的估算，十分簡便迅速。

2.生產能力指數法

這是一種根據已建類似項目的投資額和生產能力及擬建項目的生產能力估算擬建項目的投資額的方法，要求資料可靠，條件基本相同。其計算公式為

投資額=已建項目投資額*(擬建項目生產能力/已建項目生產能力)x*綜合調整系數

其中x為生產能力系數。若兩個項目的規模比值在0.5~2時，可取n等于1。題目中一般給定此系數。生產能力指數法與單位生產能力估算法相比精確度略高。

這種估價方法不需要詳細的工程設計資料，只知道工藝流程及規模就可以;其次對于總承包工程而言，可作為估價的旁證，在總承包工程報價時，承包商大都采用這種方法估價。

3.系數估算法

系數估算法也稱為因子估算法，它是以擬建項目的主體工程費或主要設備費為基數，以其他工程費占主體工程費的百分比為系數估算項目總投資的方法。一般用于項目建議書階段。系數估算法的種類很多，下面介紹幾種主要類型。

(1)設備系數法。以擬建項目的設備費為基數，根據已建成的同類項目的建筑安裝費和其他工程費等占設備價值的百分比，求出擬建項目建筑安裝工程費和其他工程費而求出建設項目總投資。

擬建項目投資額C=E (1+f1pl+f2p2+f3p3+...) +I

式中 E--擬建項目設備費;

p1、p2、p3......--已建項目中建筑安裝費及其他工程費等占設備費的比重;

f1、f2、f3......--由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調整系數

I--擬建項目的其他費用。

(2)主體專業系數法。以擬建項目中投資比重較大，并與生產能力直接相關的工藝設備投資為基數，根據已建同類項目的有關統計資料，計算出擬建項目各專業工程(總圖、土建、采暖、給排水、管道、電氣、自控等)占工藝設備投資的百分比，據以求出擬建項目各專業投資，然后加總即為項目總投資。其計算公式為：

C=E (1+flp1，+f2p2+f3p3+...) +I

式中 p1、p2、p3，......--已建項目中各專業工程費用占設備費的比重;

其他符號同前。

(3)朗格系數法。這種方法是以設備費為基數，乘以適當系數來推算項目的建設費用。方法簡單但精度不高。其公式為:

投資額=主要設備費用*(1+包括管道、儀表、建筑等在內的各項費用的估算系數)*包括間接費等在內的總估算系數

(4)指標估算法

該方法是根據編制的各種具體的投資估算指標，進行單位工程投資的估算。投資估算指標根據不同類型的單位工程性質，一般有元/m，元/m2，元/m3，元/t，元/kVA等。根據投資估算指標，用其乘以所需建筑的面積、體積、容量，即可得到相應的單位工程的投資額。匯總后另外再估算工程建設其他費用及預備費，即求得所需的投資。

對于房屋、建筑物等投資的估算，經常采用指標估算法。

需要指出的是靜態投資的估算，要按某一確定的時間來進行，一般以開工的前一年為基準年，以這一年的價格為依據計算，否則就會失去基準作用，影響投資估算的準確性。

(二)動態投資的估算編制方法

動態投資的估算主要包括漲價預備費和建設期貸款利息的估算兩個內容。

(1)漲價預備費的估算公式為

漲價預備費估算額=It*[(1+f)t-1]

式中：It--建設期中第t年的投資計劃額(可根據建設項目資金使用計劃表得出);

f--年平均價格預計上漲率(可根據工程造價指數信息的累計分析得出)。

(2)建設期貸款利息的計算，因信貸規模、計息周期等的不同而有所不同，因此在案例分析中要根據題中給出的具體貸款條件，選擇合適的計算公式。如無特殊規定，一般可視為均衡貸款，按年計算，其公式為

建設期每年應計利息=(年初借款累計額+當年借款額/2)*實際年利率

(三)鋪底流動資金的估算編制方法

鋪底流動資金是保證項目投產后，能正常生產經營所需要的最基本的周轉資金數額，是項目總投資中的一個組成部分。鋪底流動資金的計算公式為

鋪底流動資金=流動資金*30%

其中項目所需的流動資金可通過兩種方法估算：擴大指標估算法和分項詳細估算法。

(1)在不同生產負荷下的流動資金，應按不同生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述的計算公式進行估算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金乘以生產負荷百分比求得。

(2)流動資金屬于長期性(永久性)流動資產，流動資金的籌措可通過長期負債和資本金(一般要求占30%)的方式解決。流動資金一般要求在投產前一年開始籌措，為簡化計算，可規定在投產的第一年開始按生產負荷安排流動資金需用量。其借款部分按全年計算利息，流動資金利息應計入生產期間財務費用，項目計算期末收回全部流動資金(不含利息)。

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