徐州會計培訓學

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土地增值稅環節越多稅負越小

一般情況下，納稅環節越多，產生的總稅負將越大。因此，減少納稅環節是常見的稅收籌劃思路。但土地增值稅正好相反，其納稅環節越多，總稅負可能越小

土地增值稅適用超額累進稅率，特點是增值率越高的部分適用稅率就越高。納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，若增加一個（或多個）中間環節，則可將一次高增值分解為兩次（或多次）相對較低的增值，從而降低增值率和適用高稅率的金額。

增加中間環節的籌劃方法適用于兩種情形：一是增值率超過50%，增加中間環節后，可減少增值部分適用高稅率的金額；另一種是開發銷售普通住宅，增加中間環節后，有可能將房地產開發企業銷售給中間商（如自設銷售公司）的增值率控制在20%以下，從而享受免征土地增值稅的優惠。

案例2002年3月，A公司以80萬元從某企業購進一塊土地。隨著城市發展，土地逐漸升值。2007年5月，A公司將土地以300萬元出售給B公司，其應繳各項稅費如下（城市維護建設稅適用稅率為7%，教育費附加征收率為3%，當地規定契稅適用稅率為4%，假設不考慮其他費用）：1、應繳納轉讓無形資產營業稅為：（3000000－800000）x5%＝110000（元）2、應繳納城市維護建設稅、教育費附加：110000x（7%＋3%）＝11000（元）

3、應繳納土地增值稅：①扣除項目金額：800000＋110000+11000＝921000（元）

②增值率：（3000000－921000）÷921000x100%＝226%，適用稅率為60%，速算扣除系數為35%。

③土地增值稅：（3000000－921000）x60%－921000x35%＝925050（元）

籌劃A公司可先將土地以200萬元銷售給具有關聯關系的C公司，再由后者以300萬元銷售給B公司，A公司和C公司應繳各項稅費如下：1、A公司應繳轉讓無形資產營業稅：（2000000－800000）x5%＝60000（元）2、A公司應繳城市維護建設稅、教育費附加：60000x（7%+3%）＝6000（元）3、A公司應繳土地增值稅：①扣除項目金額：800000＋60000+6000＝866000（元）②增值率：（2000000－866000）÷866000x100%＝131%，適用稅率為50%，速算扣除系數為15%。

③土地增值稅：（2000000－866000）x50%－866000x15%＝437100（元）4、C公司應繳轉讓無形資產營業稅：（3000000－2000000）x5%＝50000（元）5、C公司應繳城市維護建設稅、教育費附加：50000x（7%+3%）＝5000（元）6、C公司應繳納契稅：2000000x4%=80000（元）7、C公司應繳納土地增值稅：

①扣除項目金額：2000000＋80000＋50000+5000＝2135000（元）。

②增值率：（3000000－2135000）÷2135000x100%＝41%，適用稅率為30%。

③土地增值稅：（3000000－2135000）x30%＝259500（元）從上述結果可見，增加納稅環節一般不會增加銷售不動產和轉讓無形資產營業稅負擔（低于買價出售除外），如在本例中，籌劃前后營業稅負擔同為11萬元（11=5+6）。雖然籌劃后C公司增加契稅負擔8萬元，但籌劃后分段計算的土地增值稅增值率和適用稅率明顯降低，其稅負比籌劃前下降228450元［925050－437100－259500＝228450（元）］，從而使總稅負下降148450元（228450－80000）。需提醒的是，上述案例只提供土地增值稅的一種籌劃思路，納稅人在實施上述方案時，還需注意三點：

1、關聯企業間轉讓土地使用權或銷售不動產時，不能違反《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關關聯交易的限制性規定。因此，納稅人須事前策劃，在土地或不動產市場價格持續上漲過程中，先以適當價格在關聯企業間進行銷售，再銷售給其他購買人。筆者認為，由于土地和不動產的價格變化因素較多，可比性不強，即使納稅人不能十分準確地進行事前預測，只要關聯交易保持合理的利潤率，仍具有一定的可操作性。

2、在一個納稅環節分解為兩個納稅環節的情況下，上述籌劃方案的計算結果不是土地增值稅的最低稅負。只有在兩個納稅環節計算的適用*6稅率相等時，土地增值稅稅負才會最小化。

3、產權多次轉移可能會增加一定的稅費負擔，納稅人應綜合測算，充分論證籌劃方案的可行性。納稅人也可考慮將上述籌劃方案與其他籌劃方案結合使用，從而取得更大的籌劃效果。

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