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契稅的六種納稅籌劃方法例解

契稅是以境內轉移土地、房屋權屬的行為為征稅對象，依據土地使用權、房屋的價格，向承受的單位和個人征收的一種稅。根據《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發[2004]137號）文件規定，契稅由稅務機關直接征收，并普遍適用于有應稅行為的單位和個人。

在目前的經濟生活中，涉及到轉移土地、房屋權屬的契稅繳納行為較多， 根據契稅繳納的稅收政策進行納稅籌劃，降低契稅支出，日益為各方面納稅人所重視，現舉例說明契稅繳納的納稅籌劃方法。（以下所舉各例中涉及到繳納契稅的稅率為4%）

一、簽訂等價交換合同，享受免征契稅政策

【例1】金信公司有一塊土地價值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應繳納契稅=3000x4%=120（萬元），南方公司應繳納契稅=3000x4%=120（萬元）。

納稅籌劃思路：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實施細則》規定：土地使用權、房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納稅款，交換價格相等的，免征契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權交換合同，約定以3000萬元的價格等價交換雙方土地。根據契稅的規定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬元。

二、簽訂分立合同，降低契稅支出

【例2】紅葉實業公司有一化肥生產車間擬出售給月星化工公司，該化肥生產車間有一幢生產廠房及其他生產廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產車間總占地面積3000平方米，整體評估價為600萬元（其中生產廠房評估價為160萬元， 3000平方米土地評估價為240萬元，其他生產廠房附屬物評估價為200萬元），月星化工公司按整體評估價600萬元購買，應繳納契稅＝600x4%＝24（萬元）。

納稅籌劃思路：

根據《財政部 國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅[2004]126號）規定：

1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

根據上述文件對于免征契稅的規定，在支付獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物價款時不征收契稅，由此提出納稅籌劃方案如下：紅葉實業公司與月星化工公司簽訂兩份銷售合同，*9份合同為銷售生產廠房及占地3000平方米土地使用權的合同， 銷售合同價款為400萬元， 第二份合同為銷售獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）， 銷售合同價款為200萬元。經上述籌劃，月星化工公司只就*9份銷售合同繳納契稅，應繳納契稅＝400x4%＝16（萬元）， 節約契稅支出8萬元。

三、改變抵債時間，享受免征契稅政策

【例3】金圖公司因嚴重虧損準備關閉， 尚欠主要債權人明珠公司5000萬元， 準備以公司一塊價值5000萬元的土地償還所欠債務。明珠公司接受金圖公司土地抵債應繳納契稅＝5000x4%＝200（萬元）。

納稅籌劃思路：根據《財政部 國家稅務總局關于改制重組若干契稅政策的通知》財稅[2003]184號文件規定：企業按照有關法律、法規的規定實施關閉、破產后，債權人（包括關閉、破產企業職工）承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司改變接受金圖公司以土地抵債的時間，先以主要債權人身份到法院申請金圖公司破產， 待金圖公司破產清算后再以主要債權人身份承受金圖公司以價值5000萬元的土地抵償債務，可享受免征契稅，節約契稅支出200萬元。

四、改變抵債不動產的接收人，享受免征契稅

【例4】華業公司欠石林公司貨款2000萬元， 準備以華業公司原價值2000萬元的商品房償還所欠債務。石林公司接受華業公司商品房抵債后又以2000萬元的價格轉售給亞美公司償還所欠債務2000萬元，石林公司接受華業公司抵債商品房應繳納契稅＝2000x4%＝80（萬元）。

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