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中級會計職稱知識點《中級會計實務》：投資性房地產的計量

一、投資性房地產的確認和初始計量

（一）投資性房地產的確認將某個項目確認為投資性房地產，要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；

2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

（二）投資性房地產的初始計量：關注取得的渠道

1.外購的投資性房地產對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時意圖對外出租或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。

2.自行建造的投資性房地產企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

投資性房地產的后續計量

采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

1.設置投資性房地產科目核算；

2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過投資性房地產累計折舊（攤銷）科目核算，同時記入其他業務成本科目。

3.比照固定資產、無形資產計提減值準備。借記資產減值損失科目，貸記投資性房地產減值準備科目。

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

（一）采用公允價值模式的前提條件同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

（二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

1.設置投資性房地產科目核算：明細科目為成本、公允價值變動；

2.與采用成本模式計量的區別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

3.設置公允價值變動損益科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響。

借：投資性房地產公允價值變動

貸：公允價值變動損益

作相反的會計分錄注意：待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的公允價值變動損益轉入其他業務成本科目。

非房地產企業

成本模式下的轉換

公允價值模式下的轉換

（1）自用房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產 【原值 】

累計折舊（累計攤銷）

固定資產減值準備（無形資產減值準備）【公允價值 】

貸：固定資產（無形資產）【原值】

投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）

投資性房地產減值準備

（1）自用房地產轉換為投資性房地產

借：投資性房地產成本 【公允價值 】

累計折舊（累計攤銷）

固定資產減值準備（無形資產減值準備）

公允價值變動損益 【借差】

貸：固定資產（無形資產）【原值 】

資本公積其他資本公積【貸差】

（2）投資性房地產轉換為自用房地產

借：固定資產（無形資產） 【原值 】

投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產 【原值 】

累計折舊（累計攤銷）

固定資產減值準備（無形資產減值準備）

（2）投資性房地產轉換為自用房地產

借：固定資產（無形資產） 【公允價值 】公允價值變動損益【借差】

貸：投資性房地產成本公允價值變動公允價值變動損益【貸差】

投資性房地產后續計量模式的變更

1.要求規定：

（1）企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。

（3）企業對其所有投資性房地產后續計量模式的選擇要統一；同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

2.處理：成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、利潤分配未分配利潤）。具體處理為：借：投資性房地產成本（變更日的公允價值）

投資性房地產累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷）

投資性房地產減值準備貸：投資性房地產（賬面余額）

利潤分配未分配利潤[（公允價值賬面價值）x90%，或借記]盈余公積[（公允價值賬面價值）x10%，或借記投資性房地產的處置

投資性房地產的處置屬于日常活動。

處置時，將取得的收入計入其他業務收入，將投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。需要注意的一點是：采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產處置時，以前持有期間形成的公允價值變動損益或資本公積其他資本公積要轉到其他業務成本（與以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產處置時的公允價值變動損益、可供出售金融資產處置時的資本公積其他資本公積轉到投資收益的道理一樣）。

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