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注稅考試《稅務代理實務》練習題：土地增值稅

簡答題

某工廠位于縣城，發生如下業務：

（1）年初從當地政府取得土地使用權，價值萬元，支付登記費和過戶手續費2萬元。

（2）該企業將該土地用于建造住宅樓一棟準備出售給職工，發生開發成本萬元；房地產開發費用200萬元（不含貸款利息支出）。

（3）該企業于本年1月1日向A銀行貸款萬元，貸款利率5%，全部用于該住宅樓的建設，已取得合法憑證。

（4）12月完工，因無法歸還到期另外一筆萬元的貸款，該企業改變將住宅樓出售給職工的計劃，當月將該住宅樓抵債給銀行，簽訂了產權轉移書據。

（5）7月該企業將7成新的舊倉庫以萬元的價值抵賬給建筑公司，同時支付相關稅費130萬元。該倉庫建造時造價是600萬元，按轉讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費萬元。轉讓時補繳土地使用權的價款是500萬元。

要求：計算上述業務涉及的土地增值稅。（契稅稅率5%，其他房地產開發費用按最高比例確定）

【正確答案】（1）轉讓收入萬元

住宅樓土地增值稅稅前扣除的土地使用權支付金額＝＋2＋x5%＝（萬元）

住宅樓土地增值稅稅前扣除的開發成本＝（萬元）

住宅樓土地增值稅稅前扣除的開發費用＝（＋）x5%＋x5%＝189.1（萬元）

住宅樓轉讓的營業稅＝x5%＝175（萬元）

應交城建稅和教育費附加＝175x（5%＋3%）＝14（萬元）

應交印花稅＝x0.5‰＝1.75（萬元）

可扣除稅金＝175＋14＋1.75＝190.75（萬元）

住宅樓土地增值稅稅前扣除的項目合計數＝＋＋189.1＋190.75＝.85（萬元）

住宅樓的土地增值額＝－.85＝338.15（萬元）

增值率＝338.15÷.85x100%＝10.69%。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（2）轉讓收入萬元

轉讓舊倉庫的評估價格＝x70%＝700（萬元）

轉讓舊倉庫的可扣除項目合計＝700＋500＋500x5%＋130＝（萬元）

增值額＝－＝145（萬元）

增值率＝145÷x100%＝10.70%，適用稅率30%

應納土地增值稅稅額＝145x30%＝43.5（萬元）

累計繳納土地增值稅＝43.5（萬元）

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